갭 투자 전면 금지, 부동산 대출 규제 상세 내용 정리

 

최근 서울을 중심으로 부동산 가격이 다시 들썩이자, 정부가 칼을 빼 들었습니다. ‘영끌(영혼까지 끌어모아 투자)’과 ‘갭투자’의 악순환을 끊겠다며 강력한 금융 규제를 담은 ‘가계부채 관리 강화 방안’을 전격 발표했습니다.

가장 중요한 점은 이 규제가 발표 바로 다음 날인 6월 28일부터 즉시 시행된다는 것입니다. 주택 구매를 계획하고 계셨다면, 당장 자금 조달 계획을 전면 재검토해야 할 수도 있습니다. 수도권 주택담보대출 한도 신설부터 사실상의 갭투자 금지 조치까지, 당신이 반드시 알아야 할 핵심 규제 내용을 알기 쉽게 총정리했습니다.

 

무엇이 어떻게 바뀌나? 핵심 규제 내용 총정리

 

이번 대책의 핵심은 실수요자 중심으로 부동산 시장을 재편하고, 과도한 대출을 활용한 투기적 수요를 차단하는 데 있습니다. 주요 변경 사항은 다음과 같습니다.

 

구분	주요 규제 내용	기존	변경(6. 28부터 적용)
대출 한도	주택담보대출 최대 한도	한도 없음	6억 원	수도권·규제지역
전입 의무	주담대 시 실거주 의무	2년 내 전입 (일부)	6개월 내 전입 의무화	수도권·규제지역
LTV	생애최초 주택구입 LTV	80%	70%로 축소	수도권·규제지역
다주택자	신규 주택담보대출	LTV 일부 허용	LTV 0% (사실상 금지)	전국
전세대출	소유권 이전 조건부 전세대출	은행 자율	전면 금지	수도권·규제지역
정책대출	디딤돌/버팀목 대출 한도	기존 한도	대상별 한도 축소	전국

 

1. 사실상의 ‘갭투자 전면 금지’

 

이번 대책에서 가장 강력한 조치는 바로 ‘6개월 내 전입 의무화’입니다. 수도권 및 규제지역에서 주택담보대출을 받아 집을 사면, 대출 실행일로부터 6개월 안에 반드시 해당 주택에 전입해야 합니다.

기존에는 2년의 유예 기간을 주는 경우가 많았지만, 이를 6개월로 대폭 단축함으로써 세입자를 안고 집을 사는 전형적인 ‘갭투자’ 방식이 사실상 불가능해졌습니다. 만약 6개월 내에 전입 의무를 이행하지 않으면 기한이익상실(EOD) 조치에 따라 대출금이 즉시 회수될 수 있습니다.

 

2. 수도권 주담대 ‘6억 원’ 한도 신설

 

지금까지 총액 한도가 없었던 수도권 및 규제지역의 주택담보대출에 ‘6억 원’이라는 뚜껑이 생겼습니다. 고가 주택 구입을 위해 과도한 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치입니다. 이는 중도금 대출이 아닌 잔금대출 시점부터 적용되므로, 분양권이나 입주권 거래 시 자금 계획에 각별한 주의가 필요합니다.

 

3. 좁아지는 대출의 문: LTV 축소와 다주택자 규제

• 생애최초 LTV 80% → 70% 축소: ‘영끌’의 주된 통로였던 생애최초 주택 구매자의 LTV 혜택이 80%에서 70%로 다시 축소됩니다. 예를 들어 5억 원짜리 집을 살 때 기존에는 4억 원까지 대출이 가능했다면, 이제는 3억 5천만 원까지만 가능해지는 것입니다.
• 다주택자 대출 원천 봉쇄: 2주택 이상 보유자는 추가 주택 구입을 위한 주택담보대출이 전면 금지됩니다.

 

4. 정책대출도 깐깐해진다

 

서민과 청년층의 주거 사다리 역할을 하던 정책대출의 문턱도 높아집니다. 주택기금의 디딤돌(구입) 및 버팀목(전세) 대출 한도가 대상별로 축소됩니다. 특히 저금리로 집값 상승을 자극한다는 비판을 받았던 신혼부부 및 신생아 특례 디딤돌 대출의 한도도 하향 조정됩니다.

정부는 이번 조치들을 통해 가계부채 증가 속도를 조절하고, ‘빚내서 집 사라’는 식의 투기 심리를 잠재워 부동산 시장을 안정시키겠다는 강력한 의지를 표명했습니다.

 

‘갭투자 제한’ 관련 Q&A

Q1. 6월 28일 이전에 이미 주택 매매계약을 체결했는데, 저도 이 규제를 적용받나요?

A. 아닙니다. 정부는 기존 계약자들의 피해를 막기 위해 경과규정을 마련했습니다. 규제 시행일(6월 28일) 이전에 주택 매매계약을 체결했거나, 금융회사에 대출 신청 접수를 완료한 경우에는 기존 규정을 적용받을 수 있습니다.

Q2. ‘수도권’과 ‘규제지역’은 정확히 어디를 말하나요?

A. ‘수도권’은 서울, 경기, 인천을 의미합니다. ‘규제지역’은 투기과열지구나 조정대상지역으로 지정된 곳으로, 대표적으로 서울 강남·서초·송파·용산구 등이 해당합니다. 규제지역은 정부 정책에 따라 변동될 수 있으므로, 대출 신청 시점에 반드시 확인해야 합니다.

Q3. 그럼 이제 수도권에서 6억 원 넘는 대출은 절대 불가능한 건가요?

A. 아닙니다. 이번 규제는 ‘주택구입 목적’의 신규 주택담보대출에 한정됩니다. 따라서 생활안정자금 목적의 주담대(한도 1억 원)나 전세자금대출 등 다른 목적의 대출은 이 규제의 적용을 받지 않습니다. 하지만 전반적으로 대출 심사가 강화될 가능성이 높습니다.

Q4. 이번 규제로 집값이 떨어질까요?

A. 정부는 이번 대책이 과도한 투기 수요를 억제해 주택 시장을 안정시키는 효과를 가져올 것으로 기대하고 있습니다. 단기적으로는 대출이 막힌 매수 수요가 줄어들면서 시장이 ‘숨 고르기’에 들어갈 수 있습니다. 하지만 장기적인 집값 향방은 향후 공급 대책, 금리 변동 등 더 복합적인 요인에 따라 결정될 것입니다.