주택 청약 준비 가이드 총정리(청약통장, 가점 계산, 당첨 전략)

 

 

내 집 마련의 꿈을 이루기 위한 가장 첫 번째 관문, 주택청약. '1순위만 되면 되겠지'라는 막연한 생각만으로는 수많은 경쟁을 뚫기 어렵습니다. 성공적인 청약 당첨은 하루아침에 이루어지는 것이 아닌, 장기적인 계획과 전략적인 준비의 결과물입니다.

이제 막 청약통장을 만들었거나, 어떻게 점수를 쌓고 전략을 짜야 할지 막막한 분들을 위해 '나만의 청약 로드맵'을 그릴 수 있도록 처음부터 끝까지 모든 준비 과정을 상세하게 안내합니다.

STEP 1. 모든 준비의 시작, '주택청약종합저축' 통장 만들기

청약의 세계에 입문하기 위한 '입장권'입니다. 아직 없다면 지금 당장 은행으로 향해야 합니다.

• 가입 장소: KB국민, 신한, 우리, 하나, IBK기업, NH농협, 대구, 부산, 경남은행 등 1금융권 은행 대부분
• 가입 대상: 국내 거주자라면 누구나 (나이, 세대주 여부 무관)
• 납입 금액 설정 전략:
  • 국민주택을 노린다면 (핵심!): 매월 25만원씩 꾸준히 납입하는 것이 '필승 전략'입니다. 국민주택 당첨자는 '납입 총액'이 많은 순으로 결정되는데, 2024년 말부터 월 인정 금액이 10만원에서 25만원으로 상향되었습니다. 25만원보다 더 많이 넣는 것은 자유지만, 청약 순위 산정 시에는 월 25만원까지만 인정됩니다.
  • 민영주택을 노린다면: 매월 납입액보다는 입주자모집공고일 기준으로 '지역별 예치금'을 충족하는 것이 중요합니다. 하지만 꾸준히 납입하여 통장 가입 기간을 늘리는 것이 가점에 유리하므로, 소액이라도 매월 자동이체를 설정해두는 것을 추천합니다.

STEP 2. 나를 알고 적을 알기, '나의 청약 상황' 객관적 분석

전략을 세우기 전, 현재 나의 위치를 정확히 파악해야 합니다. 청약홈 사이트의 '청약 자격 확인' 메뉴를 통해 미리 점검해 볼 수 있습니다.

• 1. 세대 구성 확인: 나는 '세대주'인가, '세대원'인가?
  • 세대주: 주민등록표상 세대를 구성하는 대표자. 민영주택 가점제나 일부 1순위 청약에서 세대주 자격을 요구하므로 매우 중요합니다.
  • 무주택 세대 구성원: 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하지 않은 상태. 국민주택 청약의 기본 조건이자, 민영주택 가점제의 핵심입니다.
• 2. 청약 가점 계산해보기 (민영주택의 승부수): 청약홈의 '청약가점 계산기'를 활용해 나의 현재 점수를 확인하세요.
  • 무주택 기간 (최대 32점):
    • 만 30세부터 산정. (단, 만 30세 이전에 결혼했다면 혼인신고일부터 계산)
    • 1년마다 2점씩 가산되며, 15년 이상 시 32점 만점.
  • 부양가족 수 (최대 35점):
    • 본인을 제외한 세대원 수. 1명당 5점, 최대 6명(35점)까지 인정.
    • 누가 부양가족일까?
      • 배우자 (항상 포함)
      • 자녀: 만 30세 미만의 미혼 자녀
      • 부모/조부모 (배우자의 부모/조부모 포함): 3년 이상 동일 주민등록에 등재되어 있고, 본인이 세대주인 경우.
  • 청약통장 가입 기간 (최대 17점):
    • 가입 기간 6개월 미만은 1점, 이후 1년마다 1점씩 가산.
    • 15년 이상 가입 시 17점 만점.

STEP 3. 당첨 확률 UP! 본격적인 '청약 스펙' 쌓기

나의 현 상황을 파악했다면, 이제 목표에 맞춰 장기적인 계획을 세우고 실행해야 합니다.

• 국민주택 목표 전략: "총알(납입액)을 최대한 채워라"
  • Action 1: 매월 25만원 자동이체는 선택이 아닌 필수.
  • Action 2: 무주택 세대 구성원 자격을 반드시 유지할 것.
  • 국민주택은 가점제가 아닌 '납입 총액' 순서로 줄을 세우는 방식이므로, 하루라도 빨리 시작해 꾸준히 납입하는 것이 유일한 왕도입니다.
• 민영주택 목표 전략: "가점을 1점이라도 더 모아라"
  • Action 1 (무주택 기간): 시간을 이길 순 없습니다. 꾸준히 무주택 기간을 늘리는 것이 기본입니다.
  • Action 2 (부양가족): 부모님을 3년 이상 부양하여 세대주가 되면 가점을 크게 높일 수 있습니다. (단, 부모님도 무주택이어야 함)
  • Action 3 (가입 기간): 통장을 해지하지 않고 끝까지 유지하는 '존버' 정신이 필요합니다.
  • Action 4 (예치금 관리): 관심 단지가 생기면 입주자모집공고가 나기 전에, 본인 거주지 기준의 예치금을 미리 채워두어야 합니다.
• 공통 필살기 전략: '해당지역 우선공급'을 노려라!
  • 대부분의 아파트 분양은 해당 주택이 건설되는 지역에 일정 기간 이상 거주한 사람에게 물량의 상당 부분(또는 100%)을 우선적으로 배정합니다.
  • 예를 들어, 경기도 군포시에 2년 이상 거주했다면, 군포시에 분양하는 아파트 청약 시 다른 지역 거주자보다 압도적으로 유리한 고지를 점하게 됩니다.
  • 미래에 거주하고 싶은 지역이 있다면, 미리 전입하여 '거주 기간' 요건을 채우는 것이 최고의 청약 전략이 될 수 있습니다.

STEP 4. 실전! 청약 신청 A to Z

모든 준비를 마쳤다면 이제 실전에 나설 차례입니다.

1. 정보 얻기: '청약홈' 사이트와 LH청약플러스 사이트를 주기적으로 확인하며 관심 지역의 분양 계획을 살핍니다.
2. 입주자모집공고문 확인: 공고문은 청약의 '설명서'이자 '법'입니다. 세대주 요건, 거주 의무 기간, 전매제한, 각종 특례 조건 등 깨알 같은 글씨 하나하나를 꼼꼼히 읽어야 합니다.
3. 청약 신청: 청약홈(PC 또는 앱)을 통해 정해진 날짜(특별공급 → 1순위 → 2순위 순)에 맞춰 신청합니다.
4. 당첨자 발표 및 서류 제출: 당첨자로 선정되면 지정된 날짜에 계약금, 중도금, 잔금 계획을 세우고 관련 서류를 제출하여 최종 자격 검증을 받습니다.

마치며

주택청약은 운이 아닌, 철저한 준비와 시간 투자가 필요한 '장기 마라톤'입니다. 지금 당장 나의 가점이 낮고 납입액이 적더라도 실망할 필요 없습니다. 오늘부터 명확한 목표를 세우고 차근차근 '청약 스펙'을 쌓아나간다면, 몇 년 후에는 누구보다 유리한 위치에서 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있을 것입니다.